האם בעקבות הרפורמה שוק החוץ בנקאי יגדל?
למרות שמדובר לרוב בהלוואה הגדולה ביותר בחייו של אדם, רק ארבעה מכל עשרה נוטלי משכנתה טרחו עד כה לבצע מכרז ריביות, השוואות תנאים והחזרים בין הבנקים השונים. רק כדי להבין את גודל הבעיה: הפער בין שני נוטלי משכנתה בסכום של מיליון שקל ל-30 שנה יכול להגיע בהחזרים ל כ-80-100 אלף שקל יותר לכל תקופת ההלוואה, שישלם נוטל הלוואה בתנאים לא טובים עבורו, מאשר מי שנטל הלוואה שהיטיבה עמו.
העניין החשוב ביותר בהלוואת משכנתה הוא לא ההיקף שלה, אלא כושר ההחזר לאורך השנים. לדוגמא משפחה שבה שני בני הזוג משתכרים יחד 12 אלף שקל בחודש. על פי בנק ישראל משק הבית לא יכול לקחת על עצמו החזר משכנתה שתהיה גבוהה משליש מההכנסה הפנויה. הרי צריך בכל חודש גם לשלם חשבונות חשמל, מים, גז, ועד בית, מיסי ארנונה, לקנות מזון, בגדים, תרופות…
לכן החזר של יותר מ-3,500 – 4000 שקל לאותה משפחה בחודש, עלול להיות מסוכן, מה עוד שבתקופה של העלאות ריבית ואינפלציה גבוהה, סביר להניח שהחזר חודשי יעלה לאותה משפחה מ-3,500 – 4000 שקל ל- 4500 – 4,000 או הפילו ל-5,000 אלף שקל בחודש, מבלי שתהיה שיפור בהכנסה חודשית למשפחה והמצב הנ"ל עלול לסבך את המשפחה ועלול אף להסתיים בוויתור על הדירה החדשה.
לכן, כה חשוב דווקא בימים האלה לקבל מכל בנק שאליו תפנו חישוב של תחזית ההחזרים החודשיים שתצטרכו לעמוד בהם, בכל אחד מהמסלולים שבו תבחרו. וזהו מרכז הרפורמה החדשה: הצגה לרוכש הדירה מספר מסלולים, שלושה עד ארבעה, שיהיה ברור לנוטל ההלוואה כמה כסף הוא יצטרך להחזיר מדי חודש לבנק בכל מסלול שבו יבחר.
מרכז הרפורמה הנוכחית היא קביעת שלושה מסלולים קבועים, שעל בסיסם יחויבו הבנקים להציג ללקוח הצעות.
שמות המסלולים יהיו זהים בכל הבנקים (כיום שמות המסלולים שונים בין בנק לבנק), דבר שיעזור ללקוח להבין את המסלולים שנתנו לו.
ההבדל של המסלולים יהיה ברמת הסיכון שלהם:
- רמת סיכון נמוכה – 100% בריבית קבועה ולא צמודה (ההחזר החודשי לא משתנה).
- רמת סיכון בינונית – 33.3% קבוע לא צמוד, 33.3% צמוד משתנה, 33.3% צמוד לריבית הפריים.
- רמת סיכון גבוהה – 50% ריבית קבועה לא צמודה, 50% צמוד לריבית הפריים.
- מסלול רביעי – לבקשת הלקוח.
בנוסף לתמהיל המסלולים הזהים, בנק ישראל דורש מהבנקים להציג ללקוחות גם את הריבית הכוללת התחזית לאורך תקופת המשכנתה, סך התשלומים החזוי והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזיות. כדי שהבנקים לא ישחקו עם התחזיות, בנק ישראל החליט לקחת גם על כך בעלות, והפרמטרים הללו יהיו זהים בין הבנקים ויתבססו על תחזיות בנק ישראל.
אלא שלא ברור עד כמה אכן ניתן להתבסס על תחזיות שכאלה כשבאים לקבל החלטה, כאשר מדובר בהלוואות לטווח ארוך של 30-20 שנה, הרי רק לפני שנה איש לא האמין שהריבית תעלה בקצב מהיר כל כך. על אף מגבלות התחזית, העיקרון המרכזי והחשוב הוא שהפרמטרים יהיו זהים בכל הבנקים ויקלו בהשוואה.
הרפורמה אמורה לפשט את מוצר משכנתה, להקל בהשוואה בהצעות בין הבנקים ובכך להביא לשיפור ברמת התחרות ובמחיר ללקוח. בתיאוריה זה אמור לעבוד, אבל כפי שניסיון העבר מלמד, בין מטרות תיאורטיות לבין תוצאות בשטח קיים לעתים פער ענק.
שינוי נוסף שהבנקים מחויבים לתת אישור עקרוני תוך 5 ימי עסקים בתיקים רגילים, ותוך 7 ימי עסקים בתיקים מורכבים יותר.
קיים עדיין עומס בבנקים של פניות לקבלת משכנתאות, וטרם נראה שהריבית מקררת את הביקושים. חלק מהבנקים גם חושבים שהיא לא תתקרר, שכן מדובר בביקושים אמיתיים. עודף הפניות למערכת הבנקאית מחליש גם כן את הלקוח בכל הקשור לעמדת המיקוח מול הבנק, וביחד עם עליית הריבית, היכולת של הלקוחות להביא להפחתת עלויות חלשה יותר מבעבר.
בעקבות ההתחייבות של הבנקים לעמוד במגבלת הזמן למתן אישור עקרוני, יכול להיות מצב שבגלל העומס על המוקדים (בקשה לאישור עקרוני) לבנקים לא יהיה מספיק זמן לבדוק את כל הבקשות בתורה מעמיקה, לקוחות שיהיו גבוליים ביחס החזר יידחו.
הפתרון היחידי של אותם הלקות יהיה לפנות לשוק החוץ בנקאי.
בנוסף לכל זה, הולך וצומח שוק אשראי חוץ בנקאי, שעליו הרפורמה לא חלה.
אמנם הבנקים שולטים עדיין בשוק המשכנתאות, אך קצב הצמיחה של האשראי החוץ-בנקאי הולך וגדל בחדות. במערכת הבנקאית מעריכים שכיום 15% מהמשכנתאות החדשות שניתנות מדי חודש כבר מגיעות מהשוק החוץ- בנקאי, אם כמשכנתה, אם כמשכנתה הפוכה ואם כהלוואה להשלמת הון עצמי. המשך התעצמות השוק החוץ-בנקאי ללא החלת רפורמת המסלולים עליו יגביל גם כן במידה מסוימת את יכולת הרפורמה לבצע שינוי בשוק.
מהי משכנתה חוץ בנקאית?
זוהי הלוואה שניתנת לנו עי גופים חוץ בנקאיים למשל:
- חברות ביטוח
- בתי השקעות
- חברות אשראי
- קרנות הון
- הלוואות P2P
הריביות של הגופים החוץ בנקאיים יהיה לרוב גבוהה יותר, בגלל שרמת הסיכון גבוהה יותר (לרוב קהל היעד יהיה אותם אנשים שלא קיבלו אישור עקרוני באחד הבנקים).
אין באמור לעיל בכדי להוות יעוץ, הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב .
בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ.
מאמר מאת מטמון משכנתאות.