מהי גרירת משכנתה?
גרירת משכנתה היא פעולה של העברת שיעבוד מנכס אחד לנכס אחר.
פעולה זו מתבצעת לרוב במצב שבו החלטתם למכור את הדירה הישנה וכאשר קיימת הלוואה על הדירה. לרכוש דירה חדשה, מבלי להחזיר את המשכנתה של הדירה הישנה ולהעביר אותה לדירה החדשה.
מתי כדאי לבצע גרירה?
את הגרירה נבצע כאשר התנאים של המשכנתה הנוכחית טובים יותר מאשר הקיימים בשוק.
הריביות נמוכות יותר במשכנתה הקיימת, המסלולים עדיפים יותר, במצב כזה נעדיף לבצע גרירה לנכס החדש.
אם הנכס החדש יקר יותר ניתן לבצע גרירה + תוספת.
מתי נעדיף לא לגרור את המשכנתה?
אם המשכנתה הקיימת נלקחה בעבר בתנאים לא טובים (ריביות גבוהות, מסלולים יקרים, פריסת שנים לא טובה).
אין לנו טעם לגרור את המשכנתה, נעדיף לפרוע אותה ולקחת משכנתה חדשה בתנאים הרבה יותר טובים.
סוגי אפשרויות לגרירת המשכנתה
ישנן 2 סוגי גרירה עיקריים לגרירת משכנתה:
- מכרתם את הנכס הישן ועדיין לא רכשתם את הנכס חדש:
במצב הנוכחי לבנק אין לאן להעביר את הכסף ואת השעבוד.
גוררים את המשכנתה הקיימת לערבות בנקאית, אתם ממשיכים לשלם את המשכנתה כרגיל (הבנק יבקש שתוסיפו לו בין 10%-5% מערך המשכנתה לטובת ביטחון).
ביום שנקנה את הנכס הבנק יבצע משכון וירשום את המשכנתה הקיימת על הבית החדש.
- מכרתם את הנכס הישן ורכשתם כבר נכס חדש:
התהליך הרבה יותר פשוט (עדיין ישנה בירוקרטיה רבה).
לבנק יש כתובת לאן להעביר את השעבוד.
- ישנה גרירה חלקית שבה אנחנו נגרור רק את המסלולים המשתלמים ואת השאר נפרע.
יתרונות וחסרונות בגרירת המשכנתה?
יתרונות הגרירה:
- משכנתה שנלקחה בתנאים טובים, יהיה חבל לשנות אותה. מה שכדאי לבצע זה להעביר אותה לנכס החדש ולהוסיף (במידת הצורך) את המשכנתה החדשה (התוספת).
חסרונות הגרירה:
- את הגרירה ניתן לבצע רק בבנק שבו נמצאת המשכנתה הנוכחית,
בדומה "למחזור הפנימי" גם פה הבנק לא ימהר לתת לכם תנאים טובים על התוספת החדשה.
חשוב לשים לב שלפעמים בגלל שנקבל את התוספת בתנאים לא טובים, לא יהיה משתלם לבצע גרירה למשכנתה שלנו.
טיפים לביצוע גרירה
- לפנות למספר בנקים נוספים ולקבל הצעה על כל הסכום (גרירה + תוספת) ולבצע משא ומתן עם הבנק שלכם.
- להתחיל את התהליך כמה שיותר מוקדם, התהליך זהה ללקיחת משכנתה חדשה, כלומר קבלת אישור עקרוני ולהימנע מהפתעות בהמשך.
- בתהליך הגרירה קיימים הרבה מאוד מסמכים והרבה משתתפים (המוכרים, הקונים, עורך דין וכו') חשוב מאוד לשמור על הסדר והארגון על מנת להימנע מטעויות.
- שימו לב לאחוז המימון, אם הנכס הנרכש עובר את ה 75% מימון לדירה ראשונה הבנק ידחה את הבקשה מכיוון שהוא כפוף לחוקי בנק ישראל.
- גם בגרירת המשכנתה הבנק מחשב את אחוז המימון.
- גם בגרירה הבנק מבצע בדיקה, האם העסקה מהווה סיכון לבנק?
במידה וכן, הבנק ידחה את הבקשה.
- אם המצב שלכם השתנה ויש לכם חיווי אשראי שלילי, או דירוג אשראי נמוך, צ’קים שחזרו או חלילה תשלומי משכנתה שלא שולמו בזמן, הבנק ידחה את הבקשה שלכם.
- אם המצב הכלכלי שלכם השתנה לרעה, הבנק יכול לסרב לכם לבצע גרירה.
מסמכים דרושים לגרירה:
- הסכם מכירה דירה ישנה
- חוזה רכישה דירה חדשה (אם קיים)
- ערבות בנקאית במידה ועדיין לא נרכש נכס חדש.
- שיעבוד ובטחונות לדירה החדשה.
- חתימות
המלצה שלי, בתהליך בירוקרטי ולעיתים מסובך עדיף להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה שיעשה סדר בתהליך.
אין באמור לעיל בכדי להוות יעוץ, הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב .
מאמר מאת מטמון משכנתאות.