סכנות בתמהיל משכנתה לא מאוזן

אין ספק שאנחנו נמצאים בסביבת ריביות גבוהה באופן יחסי לשנים האחרונות. העלאת ריבית בנק ישראל מצליחה באופן יחסי לבלום את עליית האינפלציה וזו בשורה טובה גם בהתחשב בזה שההחזרים החודשיים שלנו עולים בכמה מאות שקלים. לכן תמהיל משכנתה זה דבר מאוד חשוב ולכן צריכים להתייחס אליו במלוא הרצינות, הבעיה היא שלא ניתן לעשות סתם "העתק-הדבק" לתמהיל משכנתה שפגשתם באיזה בלוג באינטרנט מבלי לבצע לו התאמות, כי הוא כללי מדי ורחב מדי ולכל היותר, אולי יכול לתת רעיונות לתמהיל הסופי.

התמהיל חייב להיות אישי עבורנו, תמהיל שבאמת מרכז ונותן תשובה הולמת לכל הצרכים הפיננסים שלנו והוא חייב להשתנות מאחד לשני.

אז מה זה תמהיל משכנתה

תמהיל המשכנתה הוא שילוב של מספר מסלולים בריביות קבועות או משתנות, המרכיבות לנו את הלוואת המשכנתה. נכון להיום, כאשר תגישו לבנק את הבקשה לאישור עקרוני למשכנתה, הבנק ייתן לכם אישור עם שלושה תמהילי משכנתה. התמהילים האלה ידועים בשמם "הסלים האחידים" כחלק מרפורמת המשכנתאות שנכנסה לתוקף בספטמבר 2022. מטרת הסלים האחידים הייתה ליצור שקיפות ואחידות בכל מה שקשור לתמהילי המשכנתה, וכך לאפשר לנו ציבור לוקחי המשכנתאות לבצע את ההשוואה בצורה טובה יותר.  יחד עם זאת, תמהיל משכנתה טוב הוא כזה שנבנה בהתאם לנתונים, הצרכים פיננסים והתוכניות שלנו. על אף שרבים נוטים לחשוב שהריביות הן מקור החיסכון העיקרי במשכנתה, דווקא התמהיל הוא זה שיניב את החיסכון. בניית תמהיל משכנתה הוא בעצם ניהול סיכונים שאנחנו מבצעים. במסגרת בניית התמהיל אנחנו משלבים הלוואת בריביות ובתנאים שונים, ובכך מקטינים את הסיכון ומגדילים חיסכון.

מדוע צריך לפזר סיכונים בתמהיל משכנתה?

כאמור, המטרה העיקרית של תמהיל המשכנתה היא לאפשר פיזור סיכונים. עם זאת, רבים שואלים מדוע הלוואת משכנתה זקוקה לפיזור סיכונים. הרי לא מדובר בהשקעה מסוכנת בדומה בשוק המניות, שם ערכה של מניה יכול לצנוח בין לילה ולזנק מעלה כעבור כמה ימים. מדובר לכאורה סך הכול בהלוואה שלוקחים מהבנק, בתוספת ריבית.

ואכן, הלוואת משכנתה אינה מסוכנת כמו השקעה בשוק המניות. בהלוואת משכנתה קיימים פרמטרים שנשארים קבועים, ומייצרים קביעות וודאות מסוימות: הקרן (סכום הלוואת המשכנתה), ולעיתים גם שיעור הריבית (כאשר מדובר במסלול של ריבית לא משתנה). יחד עם זאת, מסלול החזר הלוואת משכנתה רבים מוצמדים למדד המחירים לצרכן.

מגמת עלייה של מדד עלולה להרע את מצבם של הלווים, מאחר שעלייה במדד פירושה עלייה בהחזר סכום המשכנתה. לכאורה, מדובר בסיטואציה לא הוגנת, מאחר שהבנק ככל הנראה ייהנה מעלייה במדדים.

חשוב לזכור שלזמן יש משמעות כלכלית, שקל של היום אינו שווה לשקל של מחר. העובדה כי הבנק מעניק בנקודת זמן מסוימת סכום כסף גדול, ומאפשר ללווה לפרוס את החזר ההלוואה על פני שנים רבות, מעניקה לו את הזכות לדרוש מהלווה החזר מלא של הקרן, בתוספת ריבית והצמדה למדד.

כתוצאה מכך, הצמדה למדד, שקיימת בהחזרי המשכנתה, עלולה להוביל לעליית החזרי המשכנתה החודשיים. יתרה מזאת, במרבית המקרים סכום המשכנתה יעלה, אך השאלה היא באיזה שיעור. תארו לעצמכם שלקחתם משכנתה במסלול בודד, שהוצמד למדד המחירים לצרכן, ולאחר כמה שנים, חל זינוק במדד המחירים לצרכן.

מאחר שבחרתם בהחזר לפי מסלול אחד בלבד, העלייה במדד המחירים לצרכן תוביל לעלייה ניכרת בהחזר המשכנתה.

חשוב לציין, קיימים מסלולי משכנתה לא צמודים למדד. כתוצאה מכך, הם אינם חשופים לעלייה במדדים השונים, ופיזור הסיכונים לא חל עליהם, הסכום שחתמת עליו עם הבנק, הוא הסכום שתשלם , למעט מקרה שתרצו לפרוע את המסלול לפני תום הזמן הקיים, סיכוי גדול שתשלמו עמלת פירעון מוקדם (קנס).

מה מכיל תמהיל משכנתא אישי

תמהיל משכנתה מכיל בין שלושה לארבעה מסלולי משכנתה. המסלולים הללו בדרך כלל (תלוי בצרכים של הלווה) יתחלקו למסלולי ריבית פריים, ריבית משתנה או ריבית קבועה, כאשר באפיון הלווה, תנאי המסלול ייקבע האם להצמיד למדד או שלא. תמהיל המשכנתה אישי מתייחס למסלולי הריבית השונים, ומציג את השיקולים לבחירת כל מסלול, לחיוב ולשלילה.

תמהיל משכנתא אישי, מתייחס באופן פרטני למצבם של הלווים, הוצאות והכנסות שלהם, גובה ההחזר המקסימלי בו יכולים הלווים לעמוד וכן הלאה. מתמהיל המשכנתה האישי, נגזר אופן החזר ומשך המשכנתא – האם יהיה מדובר על החזר שיימשך 30 שנה, 20 שנה, או אולי 15 שנים בלבד.

כאמור, כל שינוי במשך ההחזר עתיד להשפיע בצורה ניכרת על שיעור הריבית, ויכול לגרום לכם להעדיף מסלול משכנתה עם תנאים אחרים לחלוטין. בפועל, שימוש נבון בתמהיל משכנתה אישי עשוי לחסוך ללווים עשרות ולפעמים אף מאות אלפי שקלים במשך תקופת ההחזר.

בניית תמהיל משכנתה מומלץ הלכה למעשה:

הצעד הראשון (למידה): ראשית הכירו את היתרונות והחסרונות של כל אחד מהמסלולים השונים, וכך תדעו איך לשלב את המסלולים השונים בתמהיל. בנוסף, וודאו שאתם יודעים מהו סכום ההחזר החודשי שאותו תרצו לשלם כל חודש.

• חשוב לקחת בחשבון עליות בריביות ומדדים, שכן בשנת 2022 היינו עדים לעליות חדות במדדים, בעוגנים והריביות במשכנתה.

הצעד השני בבניית התמהיל (רגולציה): ישנן מספר הגבלות ותנאים שצריכים להתקיים, כאשר בונים את תמהיל המשכנתה.

• לפחות 1/3 מהמשכנתה חייב להיות בריבית קבועה.
• ניתן לשלב עד 2/3 בריביות משתנות.
• ניתן לבחור אם להצמיד את המסלול למדד המחירים לצרכן או לא.

הצעד השלישי בבניית התמהיל (תמונה רחבה): ישנם שיקולים נוספים שנרצה לקחת בחשבון, כאשר בונים תמהיל משכנתה.

• האם אנחנו רוצים לשלב גרייס במקרה של רכישת דירה במחיר למשתכן כדי להקל על התשלומים בזמן השכירות?
• האם לשלב מסלול בריבית הפריים?
• מה התוכניות עכשווית, עתידיות ?
• כמה רוצים לשלם כל חודש?

הדרך הכי טובה לחסוך בבניית תמהיל המשכנתה היא להבין מה התוכניות לעתיד,

מה מטרת הרכישה? האם יש כוונה לפרוע את המשכנתה בהקדם? בחלקים?

כל השאלות האלה, הן שאלות שאתם צריכים לשאול את עצמכם כשאתם מתכננים לבנות את תמהיל המשכנתה.

הצעד הרביעי בבניית התמהיל  (סימולציה): בעת בניית תמהיל המשכנתה, סביר להניח שתבצעו מספר ניסיונות לשלב הרכבים ומסלולים שונים,  עד שתדעו מהו תמהיל המשכנתה הנכון ביותר עבורכם, שיניב את החיסכון המירבי במשכנתה ויהיה תואם למטרות שלכם. בצעו מספר סימולציות במחשבוני המשכנתה, עד שתהיו בטוחים שהתמהיל שבניתם הוא זה שתרצו לנהל עליו משא ומתן לטובת הריביות במשכנתה.

• זכרו: מקור החיסכון העיקרי במשכנתה הוא התמהיל ולא הריביות.

לסיכום:

בניתם תמהיל משכנתה לבד, כעת מומלץ לתת ליועץ משכנתאות לבצע עבורכם בדיקת לתמהיל המשכנתא שבניתם. במסגרתה, הוא יבדוק אם אכן עשיתם התאמה נכונה וכדאית. לחילופין, אם אתם לא בטוחים איך בונים תמהיל משכנתה לבד מפחדים לבצע טעות, תוכלו לתת ליועץ משכנתאות פרטי לבנות לכם תמהיל באופן מקצועי ובטוח, שיבטיח לכם משכנתה מנצחת. זכרו, כי גם הבנק המלווה יציע לכם יועץ משכנתאות, אבל סביר שהתמהיל שיוצע לכם, יחסוך יותר לבנק מאשר לכם. לעומת זאת ייעוץ משכנתאות על ידי יועץ משכנתאות פרטי ישים את האינטרסים שלכם במרכז.

 

אין באמור לעיל בכדי להוות יעוץ, הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב .

בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ.

מאמר מאת מטמון משכנתאות.