Как действовать и на что обратить внимание перед покупкой недвижимости или подписания ипотечной суды (машканты)!

Покупка недвижимости, а именно квартиры одна из самых важных сделок. Мы затрачиваем немало средств, чтобы приобрести нужное жилье. Для осуществления наших планов мы берем на себя финансовые обязательства, которые несут за собой последствия и ответственность на годы.

Вместе с тем, поскольку эта сделка очень значимая для многих, важно знать, как защитить свои права при покупке и продаже недвижимости.

Таким образом, если вы собираетесь купить или продать квартиру – в этой статье вы найдете правила, как действовать и на что стоит обратить внимание.

• Техническое состояние

Убедитесь, что в квартире нет сырости и плесени на стенах и потолках. Если квартира проветривается, имеется ли балкон. Открытый балкон – увеличивает стоимость квартиры, на техническом балкончике размещаются электрический бойлер и стиральная машина. Имеется ли солнечный бойлер и где его место расположение. Солнечный бойлер позволит вам сэкономить немалые средства. Проверьте, где находятся счетчики газа, воды и электричества. Проверьте состояние кранов и сантехнических приборов, есть ли кран для подключения стиральной машины и выход для неё к канализации. Проверьте состояние дверей и замков, оконных рам и жалюзей. На нижних этажах весьма желательны решетки на окнах. Имеется ли в квартире кондиционер (Мазган), антресоль или кладовка (Максан), имеется ли бомбоубежище (хедер битахон, мамад). В каком состоянии кухня. Каков размер выплат домовому комитету (Вад а байт), и какие услуги они предоставляют (уборка окружающей территории и подъезда, содержание лифта, озеленение). Наличие в доме вестибюля и лифта обычно увеличивает сумму платежа домовому комитету. Узнайте, каков налог на землю (Арнона) за квартиру.

• Ближайшие окружение

Посетите место в дневные и ночные часы, в середине и в конце недели. Проверьте, как близко находится дорога, автобусная остановка, садик, школа, поликлиника, банк, супер и все что

важно для вас.

• Оценщик недвижимости (шамай)

Он поможет убедиться, что цена квартиры соответствует рыночной стоимости. Оценщик также проверит регистрацию прав продавца на квартиру и ее планировочный статус. Наличие заключения оценщика о цене квартиры позволяет быть более уверенным в том, что банк предоставит ипотечную ссуду в нужных размерах. В некоторых случаях, особенно когда требуется высокий процент финансирования и нет уверенности, что банковский оценщик оценит на нужную с суму, стоит задуматься о преждевременной оценке квартиры, чтобы не искать дополнительное финансирование или не попасть на штрафные санкции при попытке расторжения договора.

Обязательно надо проверить, что покупаемая квартира соответствует разрешению на строительство (етер бния), и что не производились расширения или изменения без разрешения. Изменения внутреннего пространства квартиры не требуют разрешения, но по закону оно нужно при любом изменении внешних элементов (балконов, оконных проемов, лестничных клеток), а тем более расширение площади квартиры или возведение пристроек. Разрешение требуется и при разделении квартиры на несколько отдельных жилых единиц или объединении 2 квартир в одну.

• Предварительный договор (Зихрон дварим)

Наиболее важные аспекты в приобретении квартиры, на которые стоит обратить внимание принято называть этапом подписания «зихрон дварим». Для начала объясню, что такое «зихрон дварим». «Зихрон дварим» — это договор, который определяет будущую сделку. «Зихрон дварим» содержит все условия сделки, которые были заключены между покупателем и продавцом. Этот договор содержит данные, о будущем приобретении, данные продавца и покупателя, стоимость квартиры и дату освобождения квартиры и является обязательным договором, который обязывает лица, которые его подписывают к соблюдению. Я рекомендую не спешить подписывать «зихрон дварим», поскольку чаще всего покупатель квартиры спешит подписать «зихрон дварим», опасаясь не успеть приобрести желанную квартиру, а приобрести данную квартиру сможет стать кто-то другой, который будет готов подписать «зихрон дварим». Данное опасение не должно являться решающим фактором при подписании договора. Одна из причин, по которым не рекомендуется подписывать «зихрон дварим» – это отсутствие проверок, которые необходимо сделать перед подписанием договора. Имеются ввиду проверки, связанные с недвижимостью, которую покупатель планирует приобрести: проверка «несах табо» — записана ли квартира в ТАБО. Необходимо проверить в «несах табо», что человек, который продаёт квартиру, является тем, за кого он себя выдаёт. Так же важно проверить то, что квартира не заложена третьим лицам, помимо машканты банку, у которого продавец брал ссуду на приобретение квартиры.

• Дополнительный расход – налог на покупку (мас рехиша)

При покупке квартиры надо выплатить налог на покупку, размер которого зависит от обстоятельств сделки. Если это единственная квартира, либо владеете еще одной квартирой, но обязуется продать ее в течение 24 месяцев с момента покупки новой квартиры, то сможете не платить налог. Если в собственности есть права на другую квартиру, и вы не намерен продавать старую квартиру в течение 24 месяцев с момента покупки новой, то потребуется выплатить налог на покупку в полном размере.

• Первичный капитал «он ацми»

 Это сумма, которую требуется предоставит для покупки квартиры, банки не одобряют ипотеку для тех, чей собственный капитал составляет менее 25% и даже 30% от стоимости квартиры, жилого дома (речь не идет о покупки квартиры по программе «дира ле миштакен» где первичный взнос составляет 10% от стоимости квартиры ), убедитесь что помимо первичного капитала у вас есть средства на маклера, ипотечного консультанта (еэц машкантаот), адвокат, оценщик (шамай), налоги, ремонт…

• Кредитные данные

Возврат по ипотечной ссуде (машканте) не может превышать 35% месячного дохода семьи. Например, если ваш семейный доход 10000 шекелей в месяц, то банк выдаст вам ипотеку, с максимальным месячным возвратом которой составит 3500 шекелей. Но, стоит принять к сведению, что, если у вас уже имеются ссуды банк выдаст вам ипотеку с максимальным месячным возвратом, из которого будет вычтен возврат по имеющимся ссудам. На приведенном выше примере: если у вас есть ссуда в размере 1000 шекелей в месяц, то банк вычтет эту тысячу и выдаст вам ипотеку с максимальным возвратом в размере 2500 шекелей в месяц. Также следует учесть, что 35% — это закон Банка Израиля, но на деле банки более осторожны с людьми со средним доходом и практически не выдают ипотеку, возврат по которым превышает 30% месячной прибыли. Ипотечный консультант сможет реально оценить ваши финансовый возможности, поможет получить ипотеку под максимально низкий процент, распланировать ежемесячные выплаты наиболее оптимальны для вашего личного или семейного бюджета, как сегодня, так и в будущем до тех пределов, которые доступны согласно оценивающей вас системе, а не требованиям банка.

Все это стоит учитывать до подписания договора, до того, как вы начнёте бюрократические процедуры, потому что, любое из вышеперечисленного может перевести, как расторжению договора, так и выплате неустойки.

• В заключении:

Чтобы не сделать финансовых ошибок, не принимайте поспешных решения исходя из целей экономии средств и времени, что в итоге может привести к еще большим затрачиваемым средствам.

Как бы вам не хотелось приобрести подходящую недвижимость, в любом случае, не стоит торопится с таким важным решением, удостоверитесь, все аспекты сделки законны, и вы не покупаете кота в мешке. Проконсультируйтесь с адвокатом, ипотечным консультантом, оценщиком недвижимости … Они смогут помочь сэкономить лишние затраты, бюрократические процедуры и ценное время.