עמלות פירעון מוקדם משכנתה

עמלת פירעון מוקדם או קנס יציאה או עמלת היוון הם אותה עמלה שמפחידה את נוטלי משכנתאות שהם חושבים על פירעון מוקדם של המשכנתה.

במהלך חיי המשכנתה יכולים להיות שינויים בחיינו, לדוגמה תוכנית חיסכון שהשתחררה, קרן השתלמות, ירושה וכד'. קבלת סכום כסף מאפשרת להשתמש בכספים האלו לצורך פירעון חלקי או מלא של יתרת תשלומי המשכנתה, לפני מועד הסיום המקורי של ההלוואה. אם לווה מחליט לפרוע את המשכנתה לפני מועד הפירעון שנקבע בחוזה, הבנק עשוי להפסיד כסף וכדי לפצות אותו הוחלט בבנק ישראל להסדיר את הנושא באמצעות 5 סוגי עמלות פירעון שונות.

 מהי עמלת פירעון מוקדם?

סעיף 13 לפקודת הבנקאות קובע כי לווה שקיבל מתאגיד בנקאי הלוואה לצורך רכישת דירה רשאי לפרוע את המשכנתה לפני המועד שנקבע בחוזה. בפקודת הבנקאות נקבע כי בנקים לא יסרבו לבקשת הלווה לפרוע חלק או את מלוא ההלוואה לפני מועד פירעונה, אך כדי שהבנק לא יפסיד כסף הוחלט לאפשר לו לקבוע עמלת פירעון (קנס יציאה), בהתאם למסלולי המשכנתה השונים. עמלת פירעון מוקדם זהו מעין קנס משכנתה שחל על הלווה כאשר הוא מבקש לפרוע את המשכנתה באופן מלא או חלקי.

חשוב לזכור, בעלי תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון המקבלים סיוע במשכנתה, פטורים מתשלום עמלות פירעון מוקדם עבור המשכנתה המסובסדת בלבד. בנקים וגופים פיננסיים הפועלים בשוק המשכנתאות מאפשרים ללווים לפרוע את המשכנתה בהתייחסות לרווחיהם העתידיים. כפי שחושבו במעמד החתימה על חוזה ההלוואה. חישוב זה מתבצע בהסתמך על תשלומי הריבית העתידיים הקובעים מראש וכמפורט בחוזה ההלוואה, קיימת התייחסות גם לגבי עמלת הפירעון המוקדם אם הלווה משלם את יתרת חובו או חלק ממנו בבת אחת. יש לזכור, כי עמלות הפרעון המוקדם, נגבות ומחושבות בהתאם למסלולי ההלוואה השונים שבכל משכנתה (תמהיל המשכנתה) ועבור כל מסלול הלוואה בנפרד. סוגי העמלות, אופן חישובן וסכומן תלוי במסלול ההלוואה (לדוגמה: ריבית קבועה או משתנה, צמודה למדד או לא צמודה, שקלית או במטבע חוץ, עם או בלי "תחנות/נקודות יציאה" וכו') ולכן מומלץ להתייעץ עם בעל מומחיות בתחום. ביצוע סילוק מוקדם של משכנתה אפשרי כשסכומי הפירעון המוקדם החלקיים עולים על 10% מיתרת ההלוואה או 10% מסכום ההלוואה המקורי – הגבוה מביניהם.

לדוגמה, יש לכם סכום של 100 אלף שקלים ויש לכם משכנתה עם שתי הלוואות במסלולי משכנתה שונים, שבכל אחת יתרת חוב של 400 אלף שקלים, אתם יכולים לפרוע 50 אלף שקלים מכל אחת מההלוואות, כי בכל אחת מהן עולה סכום הפירעון על 10% מהיתרה לסילוק.

באיזו מסלולים חשופים "עמלת היוון"?

• נשלם את העמלה במסלולים הקבועים (קבועה צמודה/ קבועה לא צמודה) או במסלולים בריבית משתנה (משתנה צמודה/משתנה לא צמודה) בתקופות של 5 שנים ומעלה.
• במסלולים על בסיס משתנה לתקופות קצרות (פריים, מט"ח, משתנה כל שנה) לא נשלם עמלת היוון בגלל שלא התחייבנו לתקופה ארוכה לבנק.

הבנק לא יספוג הפסד כתוצאה מיציאה מוקדמת.

• במסלולים המשתנים עם נקודת יציאה, לא נשלם עמלת היוון כשנרצה לפרוע בנקודת היציאה.
• בהלוואת זכאות, אחת ההטבות שהמדינה משקללת היא פטור מתשלום עמלת ההיוון, אפילו שזו הלוואה בריבית קבועה.

כמה משלמים עמלת היוון?

חישוב עמלת היוון היא עבודה מעט מורכבת כי ישנם הרבה פרמטרים קטנים שמעוותים את החישוב ולכן אציג לכם את הדרך הבסיסית לחישוב עמלת היוון (היא לא מדויקת אבל פשוטה לחישוב ונותנת "סכום קרוב לאמת"):

החישוב הוא :

הפרש הריביות (ריבית של ההלוואה פחות הריבית של היום) כפול מספר השנים שנותרו להלוואה כפול סכום ההחזר.

החזר מוקדם במסלולים המשתנים עם נקודת יציאה יחושבו לפי מספר השנים שנותרו עד לנקודת היציאה, ולא עד סיום ההלוואה.

לדוגמה:
1% (ההפרש בין הריביות) * 15 (השנים שנותרו) * 500,000 (הסכום אותו החזרנו) = 75,000 ₪
מסכום זה יש להוריד הנחה של 20% (הנחה למשלמים משכנתה בין 3-4 שנים) והסכום הנכון יהיה 60,000 ש"ח
עכשיו מבינים למה הנושא הזה כאוב להרבה מלוקחי המשכנתה ועכשיו אתם מבינים העמלה הזו היא הגדולה והחשובה ביותר מכל העמלות ה"זניחות".

מי שירצה לחשב את הסכום המדויק יוכל לעשות זאת באמצעות המחשבון של בנק ישראל – לחצו כאן להורדת המחשבון (קובץ אקסל).
כמו כן, בכדי לדעת מה הריביות הממוצעות בכל נקודת זמן, ניתן להיעזר בנתוני בנק ישראל:

הלוואות צמודות מדד (קבועות ומשתנות צמודות מדד)

הלוואות לא צמודות מדד (קבועות ומשתנות לא צמודות למדד) – מדובר בקובץ אקסל

דברים שכדאי לדעת:

• על הבנק למסור כחלק ממסמכי המשכנתה במועד לקיחתה "דף הסבר" ובו מידע מפורט אודות כל סוגי עמלות הפירעון המוקדם.
• בעל משכנתה זכאי לבקש מהבנק, ללא תשלום (מוגבל לפעמיים בשנה), "דף הסבר" אודות עמלות הפירעון המוקדם ואופן חישובן.
• ההוראות והכללים בנוגע לעמלות פירעון מוקדם לפי צו הבנקאותחלות הן על משכנתה שניתנת על ידי בנק והן על משכנתה שניתנת על ידי חברת ביטוח.

ככל שאתם "ותיקים יותר במשכנתה" כך תשלמו פחות. בנק ישראל חייב את הבנקים לעשות לכם הנחת "לקוח ותיק" על עמלת הפירעון, ולהלן פרטי ההנחה:

• לקוחות שמשלמים משכנתה עד שנה – לא זכאים להנחה
• לקוחות שמשלמים משכנתה בין 1-2 שנים – לא זכאים להנחה אלא אם יש להם הלוואת
  זכאות ואז יקבלו 10% הנחה
• לקוחות שמשלמים משכנתה בין 2-3 שנים – לא זכאים להנחה אלא אם יש להם הלוואת
  זכאות ואז יקבלו 20% הנחה
• לקוחות שמשלמים משכנתה בין 3-4 שנים- יקבלו 20% הנחה / 30% אם יש להם הלוואת זכאות
• לקוחות שמשלמים משכנתה בין 4-5 שנים- יקבלו 20% הנחה / 40% אם יש להם הלוואת זכאות
• לקוחות שמשלמים משכנתה מעל 5 שנים – יקבלו 30% הנחה / 40% אם יש להם הלוואת זכאות

לסיכום: התשלום עבור עמלות הפירעון המוקדם עשוי להיות גבוה ועל-כן מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות או בעל מומחיות בתחום בטרם ביצוע פעולות הכרוכות בתשלום עמלות אלו.

חשוב מאוד לבנות תמהיל משכנתה נכון כדי לצמצם (עד כמה שניתן) את "עמלת היוון".

חבל לשלם עוד עשרות אלפי שקלים מיותרים לבנקים.

איגור גורליק & אלכס רוייף